Zaliczka a zadatek

Rafał Choroszyński

Często zawierając umowę spotykamy się z pojęciami „zadatku” i „zaliczki”. Warto zwrócić uwagę, że zbliżone znaczeniowo w języku potocznym, od strony prawnej mają całkowicie odmienne znaczenie.

Zarówno zaliczka, jak i zadatek, są rozumiane jako pewna suma pieniężna (rzadziej rzecz), dana przy zawarciu umowy albo przy zawarciu umowy przedwstępnej (której poświęcony zostanie jeden z kolejnych artykułów). Takie zachowanie ma zazwyczaj wzmocnić fakt zawarcia umowy poprzez częściowe spełnienie świadczenia z nią związanego – zapłatę części ceny.

Znaczenie i skutki prawne danego zadatku lub zaliczki zależeć będą od tego, jak strony w tym względzie się umówiły, ewentualnie jakie panują w tym przedmiocie na danym terenie zwyczaje. Jeśli strony nie zawarły żadnych postanowień („odmiennych zastrzeżeń umownych” jak mówi Kodeks Cywilny) lub brak jest zwyczaju, który by przywiązywał do zadatku inne znaczenie, wówczas dopiero, niejako „w trzeciej kolejności”, w grę będą wchodzić przepisy art. 394 k.c., które regulują jego rozumienie w bardzo restrykcyjny sposób. Otóż jeżeli przy zawieraniu umowy wręczono zadatek, to w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron (np. wycofania się kontrahenta z transakcji) druga strona ma dwojakiego rodzaju uprawnienia. Po pierwsze, może odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego. Po drugie, jeśli to ona otrzymała zadatek, może go zachować, a jeśli sama dała zadatek, może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej.

Tymczasem zaliczka różni się od zadatku tym, że w sytuacji, gdyby nie doszło do sfinalizowania umowy, to zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne i zaliczki zatrzymać nie można, ani też nie można żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości.

Dla powstania uprawnień związanych z zadatkiem istotnych jest kilka okoliczności. Przede wszystkim strony wyraźnie muszą uregulować takie jego konsekwencje, jak opisano powyżej, albo wskazać na odwołanie się do treści art. 394 k.c.

Następnie istotny jest moment wręczenia zadatku, bowiem musi być on „dany” przy zawarciu umowy albo w związku z jej zawarciem, w terminie uzgodnionym przez strony. „Danie zadatku” jest więc czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem samo uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie jego przedmiotu, którym może być albo określona kwota w postaci znaków pieniężnych, albo też – za porozumieniem stron – zdemateralizowanego pieniądza bezgotówkowego poprzez przelew na konto i wówczas datą wręczenia będzie uznanie rachunku przyjmującego przelew. W szczególnych wypadkach zadatkiem może być rzecz ruchoma (towar), którego świadczenie jest przedmiotem umowy głównej (część przyszłego świadczenia z umowy).

Co do wysokości zadatku istniał poważny spór w orzecznictwie sądowym i nauce prawa, czy można wręczyć zadatek w wysokości wyższej niż 1/2 całości świadczenia, ale ostatecznie przyjęto, że wobec swobody kontraktowania może być to dowolnie ustalone przez strony w umowie.

Zadatek pełni kilka funkcji i to wola stron decyduje o tym, którą z możliwych funkcji zadatku zwiążą one z jego wręczeniem:

  1. znak zawarcia umowy (np. w razie długo trwających negocjacji);
  2. części ceny na poczet przyszłego świadczenia;
  3. szczególnej sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron;
  4. odstępnego w rozumieniu art. 396 [1] k.c., czyli swoistego zadośćuczynienia za zawód związany z odstąpieniem przez kontrahenta od umowy;
  5. zabezpieczenia – instrumentu dyscyplinującego, bowiem danie (i przyjęcie) zadatku ma przecież ten skutek, że jeśli którakolwiek ze stron nie wywiąże się ze swego obowiązku umownego, to sytuacja drugiej strony kształtuje się szczególnie dla niej dogodnie, ma bowiem do wyboru: albo żądać wykonania umowy z wszelkimi tego konsekwencjami i odpowiedzialnością na zasadach ogólnych, albo też, rezygnując z wykonania, odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, obciążając drugą stronę konsekwencjami (zatrzymanie zadatku albo zwrot w podwójnej wysokości).

Dość długo toczono spór, czy to uprawnienie drugiej strony powstaje zawsze w następstwie tylko samego faktu niewykonania umowy przez kontrahenta, czy też niewykonanie to musiałoby być spowodowane przyczynami, za które kontrahent ponosi odpowiedzialność i ostatecznie przyjęto to drugie rozwiązanie, wskazując, iż przepis w dalszej części stanowi: jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Należy przy tym zaznaczyć, iż niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 [2] k.c. może także polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości, jeśli świadczenie tak dalece odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania, że zachodzi sytuacja niewykonania umowy, jak trafnie zdefiniował to Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń.

Ważne przy tym jest, że skorzystanie przez stronę z możliwości zatrzymania zadatku lub żądania jego zwrotu w podwójnej wysokości jest niezależne od tego, czy na skutek niewykonania zobowiązania strona doznała jakiejkolwiek szkody, a także bez względu na wysokość tej szkody.

Pamiętać również należy, iż strona umowy, uprawniona do odstąpienia, nie musi korzystać z tego uprawnienia – może domagać się wykonania umowy. Z kolei druga strona nie może zwolnić się od świadczenia przez zrzeczenie się zadatku lub zapłatę sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli więc jedna ze stron umowy nie wykona jej, druga strona ma do wyboru: może albo żądać wykonania umowy ze wszelkimi tego konsekwencjami i odpowiedzialnością na zasadach ogólnych albo też, rezygnując z wykonania, odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego.

Zadatek podlega zwrotowi i odpada obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w razie:

  1. wykonania umowy, gdy nie można zaliczyć zadatku na poczet świadczenia strony (bo stanowi rzecz innego rodzaju niż świadczenie strony, która zadatek otrzymała, albo strona otrzymała zadatek w określonej kwocie pieniężnej, a świadczenie strony jest niepieniężne);
  2. rozwiązania umowy – nie tylko przez strony, ale również w drodze orzeczenia sądowego;
  3. niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
  4. niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Istotny problem rodzi odpowiedź na pytanie, czy ustanowienie w umowie zadatku wyłącza uprawnienie do dochodzenia naprawienia szkody związane z niewykonaniem umowy na zasadach ogólnych. W doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym od dawna problem ten jest sporny, ale ostatnio przyjmuje się, że jeżeli poniesiona szkoda ma wartość większą niż wysokość zadatku, wierzyciel może – nie odstępując od umowy – dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, zarachowując otrzymany ewentualnie zadatek na poczet tego odszkodowania, a zatem zastrzeżenie zadatku nie wyłącza przepisów o odpowiedzialności kontraktowej. Należy jednak zaznaczyć, iż dyskusja między prawnikami na tym tle ciągle trwa.

Roszczenia związane z zadatkiem podlegają przedawnieniu ogólnemu, aczkolwiek niektóre przepisy określają szczególne terminów przedawnienia (por. art. 390 § 3 [3], art. 554 i 646 k.c. [4]).

Jeżeli mieliby Państwo życzenie, aby zająć się jakimiś zagadnieniami w sposób dokładniejszy, proszę o kontakt z redakcją ([email protected]).


zaliczka i zadatek…,

są rozumiane jako pewna suma pieniężna (rzadziej rzecz), dana przy zawarciu umowy albo przy zawarciu umowy przedwstępnej.
Znaczenie i skutki prawne danego zadatku lub zaliczki zależeć będą od tego, jak strony w tym względzie się umówiły, ewentualnie jakie panują w tym przedmiocie na danym terenie zwyczaje. Jeśli strony nie zawarły żadnych postanowień lub brak jest zwyczaju, który by przywiązywał do zadatku inne znaczenie, wówczas jeżeli przy zawieraniu umowy wręczono zadatek, to w sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron (np. wycofania się kontrahenta z transakcji) druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego albo jeśli to ona otrzymała zadatek, może go zachować, a jeśli sama dała zadatek, może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej.
Tymczasem zaliczka różni się od zadatku tym, że w sytuacji, gdyby nie doszło do sfinalizowania umowy, to zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne i zaliczki zatrzymać nie można, ani też nie można żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości.