Hipoteka przymusowa – zasady, korzyści, unikanie

adw. dr Rafał Choroszyński

Hipoteka przymusowa to rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, z której chętnie korzysta ZUS i organa podatkowe. O jej ustanowienie może zabiegać także przedsiębiorca i osoba fizyczna.

W jednym z poprzednich felietonów pisząc o zabezpieczeniach przy zawieraniu umów, wskazywałem na wysoką wartość zabezpieczeń o charakterze rzeczowym. Są to zabezpieczenia związane z rzeczą i oficjalnie wpisane w odpowiednim publicznym rejestrze. Jednym z tych rejestrów jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe (tzw. prawo „osoby trzeciej” na rzeczy cudzej), może za zgodą stron (tj. wierzyciela i właściciela nieruchomości) zostać ustanowione na:

  • nieruchomości,
  • użytkowaniu wieczystym,
  • spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
  • innej hipotece przy zawieraniu stosownej umowy (np. kredytu bankowego).

 

Taką hipotekę – nazywaną potocznie umowną – wpisuje się do działu IV danej księgi wieczystej. Dzięki temu publicznie wiadomo (z uwagi na zasadę jawności ksiąg wieczystych), iż na danej nieruchomości istnieje obciążenie hipoteczne. Obciążenie to zabezpiecza wierzytelności związane z zawartą umową między osobami wpisanymi w dziale II księgi wieczystej, a wierzycielem hipotecznym (np. bankiem, pożyczkodawcą).

Ustawodawca – oprócz instytucji hipoteki umownej – wprowadził możliwość wpisania obciążenia hipotecznego bez zgody właściciela nieruchomości. Z tego względu ta jej odmiana nazywa się hipoteką przymusową.

Hipoteka przymusowa – jak ją ustanowić?

prawa-konsumentaO ile podstawą wpisu hipoteki umownej jest umowa między stronami i oświadczenie woli właściciela o zgodzie na obciążenie własnej nieruchomości, to podstawą wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej jest tzw. tytuł wykonawczy. Jest to zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny*, potwierdzający istnienie konkretnego długu.

Wyjaśnię tę enigmatyczną terminologię prawniczą. Tytułem egzekucyjnym jest przede wszystkim orzeczenie sądu, ale również:

  • ugoda zawarta przed sądem czy mediatorem;
  • orzeczenie referendarza sądowego;
  • inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji;
  • postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
  • zarządzenie zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
  • postanowienie prokuratora lub decyzja administracyjna, nawet nieostateczna.

 

Klauzula wykonalności zaś to decyzja sądu o tym, iż tytuł egzekucyjny można kierować do wykonania w drodze egzekucji komorniczej lub innych działań.

Tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy i jest podstawą dalszych kroków wierzyciela przeciwko dłużnikowi.

Wierzyciel, który posiada tytuł wykonawczy, składa wniosek o wpis hipoteki przymusowej (na urzędowym formularzu) do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości dłużnika, a konkretnie do Wydziału Ksiąg Wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego. Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu hipoteki. Opłata stała od wniosku w tym zakresie wynosi 200 zł. Wpis do księgi wieczystej jest niezbędny do powstania hipoteki przymusowej, ma więc charakter konstytutywny.

Tak powstała hipoteka przymusowa charakteryzuje się dużą skutecznością, wobec faktu iż dotyczy wartościowego składnika majątku dłużnika, jaką jest nieruchomość. Po wpisaniu hipoteki przymusowej wierzyciel ma prawnie zagwarantowane zabezpieczenie spłaty swojej wierzytelności wynikającej z tytułu wykonawczego.

Co dzięki hipotece przymusowej zyskuje wierzyciel?

hipoteka-przymsowaOczywiście samo wpisanie hipoteki przymusowej nie jest tożsame z wszczęciem egzekucji komorniczej. D0 tego niezbędny jest odrębny wniosek. Uzyskanie takiego zabezpieczenia może jednakże zmotywować dłużnika do spłaty długu. Jednocześnie może też zapobiec „ucieczce” dłużnika z majątkiem, chociażby przez sprzedaż faktyczną lub pozorną.

Siła hipoteki polega bowiem na tym, iż ewentualne zbycie nieruchomości nic nie zmieni w sytuacji wierzyciela. Dzięki niej wierzyciel będzie mógł domagać się zapłaty długu od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Dlatego kupując nieruchomość, należy pilnie badać jej stan prawny właśnie w zakresie wpisów w dziale IV księgi wieczystej. Brak odpowiedniej uwagi i niezrozumienie pouczeń notariusza może spowodować, że nagle staniemy się rzeczowo odpowiedzialni za cudzy dług, jeżeli został skutecznie wpisany do księgi wieczystej.

Z drugiej strony, kupując nieruchomość z takim wpisem, możemy od sprzedającego żądać obniżenia ceny. Dzięki ustanowieniu każdej hipoteki, wierzyciel może – w przypadku niespłacenia długu przez dłużnika – zaspokajać się bezpośrednio z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją stała się ona własnością. Zmiana właściciela nie powoduje więc, że hipoteka znika albo przestaje dotyczyć nowego nabywcy i rozważając wysokość ceny, trzeba w nią wkalkulować ewentualną spłatę wierzyciela. Należy przy tym pamiętać, że w księdze wieczystej wpisana jest tylko kwota hipoteki odpowiadająca wierzytelności głównej. Z uwagi na kaucyjny charakter hipoteki, spłacając zobowiązanie, należy jednak uregulować także odsetki i inne ewentualne opłaty,.

Hipoteka przymusowa – kto może o nią zabiegać?

Katalog podmiotów, które mogą domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej jest szeroki. Oprócz wierzycieli tzw. prywatnych prawo do tej instytucji mają ZUS, Urzędy Skarbowe, organy administracji i jednostki samorządu terytorialnego.

Zakład Ubezpieczeń Społecznych na podstawie własnej decyzji może wpisać hipotekę przymusową w wysokości przez siebie ustalonej. Najczęstszą podstawą do wpisania takiej hipoteki jest wystąpienie zaległości w odprowadzaniu do ZUS składek przez przedsiębiorców. ZUS może obciążyć hipoteką wszystkie nieruchomości dłużnika (art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych) i – co ciekawe – nie musi wcześniej prowadzić postępowania egzekucyjnego z innych składników majątku dłużnika. Zakład może od razu wystąpić z wnioskiem o wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej.

Działając na podstawie Ordynacji podatkowej, hipotekę przymusową mogą wpisać także jednostki samorządu terytorialnego i urzędy skarbowe. Z prawa tego organa te korzystają najczęściej w sytuacji, kiedy podatnik lub płatnik nie realizuje obowiązku podatkowego. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej wynikającej z Ordynacji podatkowej jest doręczona decyzja podatkowa lub tytuł wykonawczy (art. 35 Ordynacji podatkowej). Wierzycielem w przypadku zaległości podatkowych jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W decyzji będącej podstawą wpisu określona jest wysokość zobowiązania wraz z odsetkami za zwłokę. Hipoteką przymusową Ordynacja podatkowa – tak jak w przypadku ZUS – pozwala obciążyć wszystkie nieruchomości będące w majątku dłużnika. Jest to tzw. hipoteka przymusowa łączna.

Jak wyegzekwować dług?

hipoteka-przymusowaSamo dokonanie wpisu hipoteki przymusowej zapewnia tylko pojawienie się zabezpieczenia. Aby przymusowo uzyskać zabezpieczoną wierzytelność, należy wszcząć egzekucję komorniczą z nieruchomości. Wiąże się to z szeregiem kroków:

  • złożenie stosownego wniosku;
  • zażądanie sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości;
  • licytacyjne zbycie, wraz z fazą przybicia i przysądzenia własności.

Po tym ciągu czynności komornik sporządzi plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży licytacyjnej, gdzie będzie widać uprzywilejowanie wierzyciela hipotecznego przed innymi wierzycielami dłużnika. Wyraża się to w kolejności zaspokojenia istniejących długów, gdyż według art. 1025 k.p.c. po dokonaniu licytacji kolejno zostaną spłacone:

  1. koszty egzekucyjne;
  2. należności alimentacyjne;
  3. należności za pracę, za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia;
  4. należności zabezpieczone hipoteką morską;
  5. należności zabezpieczone hipoteką.

 

Z normy tej wynika więc, że nawet jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wszczynał egzekucji, to i tak będzie beneficjentem wylicytowanej kwoty, pomniejszonej tylko o koszty komornicze i ewentualne alimenty i pensje, których dłużnik nie zapłacił, a na które istnieją prawomocne – na czas prowadzenia egzekucji – wyroki.

Hipoteka przymusowa – jak ją wykreślić?

Jak więc można uniknąć takiego zagrożenia i wykreślić hipotekę przymusową, o ile już została wpisana? Niezbędna będzie do tego zgoda wierzyciela udzielona w odpowiedniej formie. Oczywiście najczęściej aby taką zgodę uzyskać, należy spłacić zobowiązanie. Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej podlega opłacie sądowej 100 zł.

Jeżeli wygasła wierzytelność, której zabezpieczeniem jest hipoteka przymusowa, to wówczas wygasa sama hipoteka. Wierzytelność zaś wygasa wówczas, gdy:

  • zostanie spłacona;
  • ulegnie przedawnieniu.

 

Przedawnienie hipoteki przymusowej to zagadnienie budzące dużo emocji, szczególnie jeśli chodzi o przedawnienie hipoteki przymusowej ustanowionej na rzecz ZUS lub Skarbu Państwa i kwestia ta nie jest ostatecznie rozstrzygnięta.

Hipoteka przymusowa – jak się przed nią bronić?

Na koniec kwestia, czy można bronić się przed wpisem hipoteki przymusowej i jak to robić.

Sprawa nie jest łatwa, gdyż sąd wieczysto-księgowy bada samą treść i formę wniosku. Wpis do działu IV zaskarża się tak jak każdy wyrok. Jeżeli wierzyciel odpowiednio go sformułuje i załączy stosowne dokumenty, jego kwestionowanie skazane jest na niepowodzenie. Zaskarżenie może być skuteczne, o ile sąd popełni błąd i wpisze hipotekę o innej treści lub innym zakresie niż wynika to z tytułu wykonawczego.

W rzeczywistości wszystko zależy od treści tytułu wykonawczego i dlatego w tego rodzaju sprawach możemya kwestionować:

  • nadanie klauzuli wykonalności, o ile dostrzeżemy uchybienia Sądu w tym zakresie;
  • w drodze powództw przeciwegzekucyjnych zwalczać sam tytuł egzekucyjny, jeżeli nie powinien lub nie może być on podstawą egzekucji (np. z uwagi na dokonane potrącenie lub zaistnienie przedawnienia).

Są to jednak kwestie bardzo skomplikowane prawnie i budzące w praktyce wiele kontrowersji i wątpliwości. W przypadku zaistnienia problemów związanych z długami i ich dochodzeniem, najlepiej zatem zwrócić się do prawnika specjalizującego się w tym zakresie. Maksyma o szkodliwości nieznajomości prawa niestety ciągle jeszcze zbyt często jest powtarzana, gdy jest już za późno na sensowne i skuteczne działania prawne w sprawie.


*Dokładny katalog tytułów egzekucyjnych zawiera art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.